规范房地产中介服务为什么难

李女士最近很郁闷。她在春节前通过中介服务机构购买了一套二手住宅，在与房东进行价格谈判之前，中介服务人员和她介绍了同小区类似房源的历史成交价格，还特别强调了一套位置临近的房源，成交价格在720万元。720万元这个价格便成了李女士对周边市场行情判断的一个最重要依据，最终她看中的这套二手房以715万元成交。可就在签订合同后不久，李女士发现，仅仅十几天前，距离自己购买这套房子仅一个单元之隔，更具参考对比价值的一套房却是以700万元成交的。李女士认为，正是因为没有获取这条成交信息，导致在跟房主谈判时缺少有力砝码，她的房子买贵了。

介绍周围的市场价格帮助客户判断市场形势,是中介服务人员的职责所在，可仅仅告知高成交价的一套，忽略掉低价的一套，这是否在有意抬高房价？中介服务人员回应，由于内部系统有延迟，他们当时对这套700万元房源的成交情况也并不了解。700万元的房源同是在这家中介成交，这样的回答难以令人信服。李女士感到失望，她选择的是市场上门店数量最多、市场占有率最高、中介服务费也最高的中介服务机构，就是认为大品牌会有高质量服务，显然她想错了。

像李女士这样，在二手房买卖或者租房过程中，由于中介的不规范行为与中介产生摩擦的情况很多人都遇到过。不可否认，近年来，中介服务行业取得了长足发展，但总体而言，中介行业提供服务不规范的情况仍大量存在，消费者对于中介服务机构的投诉量总是居高不下。发布虚假房源信息、吃差价、捏造散布不实信息扰乱市场秩序、哄抬房价等情况常常让人十分苦恼。

规范中介服务是广大购房者和租房者长久以来的呼声，但当前仍难做到。业内人士分析，在我国，房地产中介行业入职门槛较低，平均从业年限仅8个月，很多中介服务机构并没有发展长期客户的打算，一锤子买卖让成交直接变成断交。个别经纪人小半年才能促成一套房成交，好不容易有个客户，便想尽各种办法“大捞一笔”，于是各种不规范行为冒头。还有一些中介服务机构最重要的工作并不是研究市场和相关政策，以及深耕房源信息，或者培养更为专业的经纪人，而是通过大量招聘中介业务员，希望通过人海战术实现盈利，少数几个业务员促成成交，便可以覆盖大量的人力成本。

中介行业如何规范发展？目前主要是通过行政部门的规范整顿以及行业自律。规范整顿常常是一阵风，风头过后，再卷土重来。有关部门和地方在加大整治力度上也在努力，从2021年开始，住建部等八部门持续整治规范房地产秩序，提出力争用3年左右时间，实现房地产秩序明显好转。各地依法采取的警示约谈、吊销营业执照和资质资格证书、停业整顿等举措对行业不规范行为形成震慑。

在此基础上，从长远来看，中介服务行业的规范发展呼唤更为积极有效的措施。根本上，还是应该通过立法以及完善体制机制对行业发展形成更有力约束。

对房地产经纪行业实施专门立法呼声较高。我国现有的《房地产经纪管理办法》是规范行业发展的主要依据，但是也有不少业内人士认为，这个管理办法立法层级不够。应该进一步通过立法明确经纪机构和从业人员的权利义务、禁止行为和法律责任。

同时，可以借鉴一些国家的先进管理经验，建立房地产经纪行业准入制度，让经纪人持证上岗。就像我们驾驶车辆需要考取驾照，违反交通规则要缴纳罚款，严重违法需要重新考试一样。如果实施持证上岗制度，房地产经纪人需要具备详尽的专业知识，当实施违规行为时，可能需要接受处罚甚至终身不能重新持证上岗。

此外，还可以推广实施单边代理制度。目前我国房地产中介实施的是“双边代理”，即房地产中介服务于买卖双方，“一手托两家”既应该替卖家把房子卖高价，也应该替买家争取最低价。将这两个目的集于一身本身就是矛盾的。而国际上通行的“单边代理”，经纪人只服务于买或卖一方，帮助委托人一方实现利益最大化。双边代理模式下，容易造成经纪人明知道买房或者卖房在交易方面有瑕疵，却强行促成交易拿佣金。单边代理是更为科学合理的模式。

□亢舒

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