监管盯上REITs炒作 投资者应冷静

近期，多只基础设施公募REITs（房地产信托投资基金）遭到热炒，部分涨幅超过30％，引得相关REITs纷纷发布风险提示性公告甚至停牌。从市场实际监管情况来看，监管层已密切关注公募REITs交易风险，并采取了一系列措施，在做好市场风险提示的同时，通过相关手段平抑REITs价格，引导理性投资。

监管人士提示，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

首批基础设施公募REITs去年6月21日才上市，刚刚起步的新品种为何会受到如此热捧？

“与当前的A股市场、债券市场相比，基础设施公募REITs仅11只产品上市，其市场规模有限，整体处于供不应求的状态。”一位受访的专业REITs行业人士表示，去年首批公募REITs产品的三季报和四季报披露后，其经营业绩、可供分配金额等数据都好于预期，同时短期内REITs市场供给有限，引发了市场的追捧。

“境内公募REITs市场刚刚起步，投资者对于REITs产品及其投资逻辑还不熟悉。”深圳一位深圳某上市REITs项目管理人表示，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。

特别需要关注的，对于经营权类项目，由于经营权存在期限，基金分红中包含返还投资者初始投资资金，其现金流分派率从数值看可能略高于产权类项目。若投资者购买经营权类项目时的分派率低于产权类产品分派率的平均水平，其高估产品价值的可能性较高，可能面临后期产品价格下跌的风险。

笔者注意到，针对近期个别公募REITs产品涨幅较大的情况，相关基础设施REITs已披露关于溢价风险的提示性公告，短期涨幅较大的产品已向交易所申请了停牌。

“从当前上市项目来看，监管对累计涨跌幅过大、连续多日涨跌幅过大等情形，要求采取REITs次一交易日开盘停牌1小时或1天的冷却机制，并同步提示市场关注交易风险。”某上市REITs项目管理人说，“监管部门明确表示已对部分波动较大的RE⁃ ITs品种依规加强监管，对加剧价格波动、误导投资者交易决策、影响市场交易秩序的异常交易行为，依规从严采取了一系列监管措施。”

笔者进一步从证券公司了解到，监管已要求各会员单位加强从业人员培训，通过多种形式向广大客户充分提示REITs交易风险，引导相关投资者理性审慎参与交易。据了解，后续监管部门还将进一步提高风险提示的精细化程度，包括在累计涨跌幅或当日涨跌幅较大时，由会员单位通过弹窗提示向投资者实时提示交易风险、推送管理人风险提示公告等。

此外，笔者从接近监管人士处获悉，下一步，监管层将加快推动项目供给，研究扩募机制，完善信披体系，强化市场监管，推动REITs市场持续健康发展。在交易机制方面，还将加强异常波动盯市，完善投资者适当性管理，使REITs在兼具权益和债性的基础上，平抑过度炒作。

□时娜  祁豆豆

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