物业收取的停车费归谁？ 共有部分产生的收益归业主

随着私家车数量的激增，人们开车去探亲访友已习以为常，被小区物业收取停车费也见怪不怪。那么，物业收取停车费是否合理合法？其收取的费用应该归谁支配？带着这些问题，笔者采访了陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善律师。

“要回答这个问题，首先要搞清楚停车费的性质。”赵良善开门见山。他说，小区停车费由两种费用组成，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的，分四种情形：

如果建设单位将规划的整个停车场以车位形式出售或赠送给业主，则各个车位属于购买或接受赠予的业主所有。因车位属业主所有，物业公司则无权收取土地使用费性质的停车费。但物业公司对车位等进行了维护管理，故不少小区针对车位单独收取了物业管理费。

如果建设单位将停车场的车位出租给业主，则停车场的所有权归建设单位所享有，而使用权归承租车位的业主享有，业主交纳的费用是车位的使用费。该费用的标准由业主和建设单位在合同中具体约定。

物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业公司决定，而是由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说，物业公司此时是没有权利要求收取小区停车费的。

如果建设单位在出售房屋时，将停车场的建设费用分摊到每个业主，即业主所付的房价中实际包含了停车场的分摊费用，则停车场的所有权应归全体业主共有。

那么问题来了，停车位权属究竟归谁？

赵良善介绍，民法典规定了两种确定停车位权属的方式，即根据约定确定和根据法律确定。民法典第二百七十五条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”因此，如果小区规划中没有设置停车位，后来设置了停车位，而且是在小区业主共有的场地或道路上设置的，其权属应归业主共有。

“业主自购车位的权利如何？”针对提问，赵良善说：“首先要看小区物业公司收取停车费的性质是什么。从买了车位、不需要收取登记车辆的停车费的角度来看，业主所享有的权利应该是对车位的使用权，即业主对车位享有占有的支配权，那么业主将未登记的车辆停放在自己的车位上，也是不应该收取费用的。这种使用权的本身是业主的权利，不应将上述使用权与特定车辆进行挂钩。如果物业公司认为是对未登记车辆进入小区的一种临时管理，那么物业公司进行收费，就应该形成临时管理所相对应的权利义务关系。这种临时管理关系中，业主应享有就自购车位上自主停放其所有或使用车辆的权利，物业公司则提供该车位上的车辆保管服务。”

赵良善补充说，物业公司的物业管理权来自全体业主的授权。因此，如业主与物业公司之间有合同，并且合同中有约定，就应该按照合同约定执行；如果双方没有合同约定，而现行法律中又没有强制性规定，物业公司单方面规定业主登记车辆数、未经登记的车辆不能停放或停放需收费等对业主作出限制，不但不符合法律规定，还有侵犯业主权利之嫌。

“搞清楚以上规定，再回到‘小区停车费收益归谁’的问题上。”赵良善说，依据民法典有关规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，如物业服务企业利用小区空地用作停车场产生的收入、建设单位利用建筑物外墙面产生的收入等，应当属于业主共有。在民法典颁布前，我国法律对此规定不明确，经常发生争议。民法典的规定更好地保护了业主的共有权，使其包括了收益权。这也意味着物业服务企业等利用业主共有部分产生的收益全装进自己腰包的时代已经结束。（成全勃）

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