修订物管条例需瞄准“自治难”的靶子

电梯坏了没人修、违法搭建无人管、消防通道被占用……日常生活中，人们经常因为小区的物业问题得不到有效解决而烦恼。为打通“堵点”，全国多地物业管理条例近期陆续出台、修订或征求意见。地方立法为规范物业管理提供了有力保障，为破解物业“顽疾”开出了法治良方。

我国小区物业管理在法律上的定位是业主共同治理，一者小区公共空间属于全体业主共同所有，二者小区共同的生活秩序需要业主共同维护，以此为依据确立了物业管理相关立法的框架。然而，从我国《物业管理条例》实施近13年的情况看，小区成立业主委员会是普遍的难题。有数据显示，很多城市小区成立业委会的比例很小业委会难成立，即意味着物业管理权利主体缺位，出现“业不由主”管理真空，导致权利失语、管理缺失，甚至权利旁落，被本从属于全体业主的物管企业所挟持。

因此，打破小区自治难瓶颈，首先必须解决好自治主体缺位的关键问题。小区业委会成立难，原因是多方面的，需要立法从便利于实务的角度，降低业委会成立的门槛，缓解法律与实务“两张皮”的矛盾；另一方面，小区物业管理是整个城市社会治理的重要部分，需要融入体系，成立业委会要求有来自政府层面的引导、扶持和监督，促进有序衔接。地方修订物业条例，在强化政府部门特别是基层社区对小区物业这方面的责任应有更大突破。

其次，应进一步细化厘清社区、业委会、物管企业三方的关系。促进小区自治，根本目的是维护业主共同的权益，特别是行使自我管理的权利。一方面必须明确物管企业服务的角色定位，其受委托行使管理权利，应接受必要的监督，要让业委会或者全体业主真正当家作主；另一方面则应明确赋予社区作为官方机构，在小区成型过渡时期代行业委会的部分权利，履行好对物管企业管理与监督的双重职责，防止物管企业凌驾于业主之上。

第三，应着力解决好行使自治权利有更准确的依据和更充分的服务供给。一方面要求立法为实务中调节利益提供更明晰的依据，如共有财产管理、共同收益分配、共同支付分摊等具体规则；另一方面协调可能出现的权益纠纷，对于法律上属于民事范畴的纠纷，业委会需要有平等参与诉讼的权利，如此才可能把那些应当管好的事真正管起来，这些在立法上应当有所尝试。□木须虫

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